Собственники жилья диктуют

правила «нежилым» собственникам

Нежилые помещения на первых этажах многоквартирного дома – картина типичная. При этом существует серьезнейшая проблема, когда владельцы и арендаторы нежилых коммерческих площадей в жилых домах в буквальном смысле проходят «мимо кассы» в части расходов на содержание дома. Непонятны ни система взаимоотношений собственников нежилых помещений с собственниками жилья, ни механизмы расчетов за управление и эксплуатацию дома, ни порядок расчетов.

Типичная ситуация, которая существует сегодня во многих жилых домах – это отсутствие договоров у собственников нежилых помещений с управляющей организацией ТСЖ и ЖСК на содержание общедомового имущества, техническое обслуживание. Собственники нежилых помещений, как правило, игнорируют ТСЖ и ЖСК и либо заключают договоры на техническое обслуживание самостоятельно, напрямую с организациями, осуществляющими это техническое обслуживание, либо вообще не платят за жилищно-коммунальные услуги.

Представители ТСЖ и ЖСК, которые фактически являются управляющими организациями в доме, часто не могут разрешить эту конфликтную ситуацию. Например, в доме на Ленинском проспекте, где уже давно существует ЖСК № 120, первый этаж принадлежит на правах собственности городу, который, в свою очередь, сдает эти помещения универмагу «Нарвский». Несмотря на то, что магазин находится в здании, где создано объединение собственников, он является абсолютно обособленным «образованием». Прежде всего, жильцы жалуются на то, что ЖСК должно самостоятельно нести расходы по содержанию общего имущества дома – кровли, инженерных сетей и т. д. О том, как и по каким статьям за обслуживание платит магазин, правление ЖСК ничего не знает. Впрочем, представители арендатора не считают необходимым делиться такой информацией.

На данный момент у ЖСК заключен договор эксплуатации с Жилкомсервисом. По информации самого ЖСК, средства за обслуживание магазина также перечисляются тому же самому Жилкомсервису. При этом руководство ЖСК не знает, получает ли Жилкомсервис средства от собственника нежилого помещения на содержание общедомового имущества, как их расходует и перед кем отчитывается. А отчитываться Жилкомсервис должен по закону перед балансодержателем дома, которым является в данном случае ЖСК. А как Жилкомсервис будет отчитываться по средствам, которые ЖСК ему не перечислял за нежилые помещения, ведь по этим средствам у Жилкомсервиса нет договора с ЖСК – это интересный вопрос.

Также спрашивается, как будут строиться отношения с эксплуатационными организациями, если, к примеру, члены ЖСК или ТСЖ приняли решение отказаться от услуг Жилкомсервиса и перейти на обслуживание в другую организацию. Получится, что в доме заниматься эксплуатацией инженерного оборудования, убирать придомовую территорию и т. д. будут две разные организации, что по закону невозможно.

В связи с этим, наших читателей, которые являются собственниками жилья и членами ЖСК и ТСЖ, интересует вопрос – как урегулировать свои отношения с «обитателями» нежилых помещений первого этажа своего дома. А точнее, как заставить хозяина этих помещений участвовать в общих расходах по содержанию дома, а также, какие организации могут вести работы в доме и в каком количестве?

В соответствии с новым Жилищным кодексом РФ, собственники всех помещений, независимо от того жилые они или нежилые, обязаны нести расходы на содержание своего помещения, а также участвовать в общих расходах дома. Также, в соответствии с нормами Жилищного кодекса, в доме может работать только одна управляющая организация (в данном случае это ЖСК и ТСЖ, а никак не город), которая имеет право решать вопросы надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг. (Напомним, что, согласно ст. 161 ЖК РФ, решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для собственников нежилых помещений).

Следовательно, собственники нежилых помещений должны вступать в определенные отношения с ЖСК или ТСЖ в части несения расходов на содержание общедомового имущества и его обслуживания. По закону в доме не могут работать две разные эксплуатирующие организации и обслуживать один и тот же дом.

Как действовать правлению ЖСК и ТСЖ и обязать собственников нежилых помещений в многоквартирном доме заключить договор. Сначала необходимо выяснить, кто является собственником нежилого помещения. Если собственником является город, как в случаях с помещениями, занимаемыми магазином «Нарвский», то необходимо направить в ГУЖА уведомление о предложении городу заключить договор на техническое обслуживание и содержание общедомового имущества. При получении отказа или в случае отсутствия ответа необходимо обратиться в суд с требованием обязать собственника нежилых помещений заключить договор с ТСЖ или ЖСК как с управляющей организацией, работающей в доме. ЖСК и ТСЖ могут через суд

взыскать с собственника (города) невыплаченные средства.

Собственник нежилого помещения может не заключать договор с ТСЖ и ЖСК, если он является членом ТСЖ и ЖСК. В таком случае он перечисляет на счет ТСЖ и ЖСК положенные средства за жилищно-коммунальные услуги, (за исключением случая, когда у собственника нежилых помещений есть прямые договора с поставщиками коммунальных услуг: в этом случае собственник перечисляет средства напрямую поставщику данных услуг).

Такой же порядок существует и для других собственников нежилых помещений, не только для города. Если у нежилого помещения есть частный собственник, то ему также направляется уведомление о необходимости заключить договор с управляющей организацией (ТСЖ или ЖСК) и текст договора. Если собственник отказывается – принудить его сделать это через суд.

Анастасия РЫБАК