(Размышления председателя ТСЖ на основе фактов, наблюдаемых
в течение последних лет )
ТСЖ в нашем доме создано
было в конце 2002 года, а фактически
начало работать с 2003 года.
Показательность нашего опыта для вновь создаваемых ТСЖ, заключается в том, что структура собственности
в нашем доме, состав жильцов по достатку, очень схожи с тем, что
наблюдается в домах, где в настоящее
время массово создаются ТСЖ.. Число частных собственников квартир у нас было
на момент создания ТСЖ не более 35-40%, а в настоящее время около 25% жилых
квартир остается в государственной собственности в доме. Напомним, что в то
время ТСЖ обычно создавалось во вновь построенных домах, где практически 100%
жилых квартир было в частной собственности. А значительная доля государственных
квартир в доме ТСЖ, (собственником которых является г. Санкт - Петербург, а его
представительным органом выступает в этой части жилищный комитет), как показал
3-х летний опыт - это большая головная боль, обуза для всех других
собственников в доме и самого ТСЖ..
Жилищный комитет является
главным действующим лицом в реформировании городского ЖКХ. При новом
руководителе этого ведомства был взят курс на активное создание товариществ
собственников жилья в домах. Сам он регулярно выступает в СМИ, с призывами к
жильцам-собственникам о создании ТСЖ.. По
заказам жилищного комитета изготавливается
наглядная агитация и рассылается по районным жилищным службам, где созданы
соответствующие группы поддержки инициаторов от населения. Более того,
чиновников районных жилищных агентств поощряют за создание ТСЖ. в районах.
На первый взгляд создается
впечатление, что руководство жилищного комитета всячески поощряет и
поддерживает стремление собственников жилья взять управление домами в свои руки
и навести в них порядок. В составе жилищного комитета создано структурное
подразделение – отдел по работе с объединениями собственников жилья. Его
руководитель проводит лекции и встречи с активистами, желающими создавать ТСЖ в
своем доме.
И
действительно, действия руководства жилищного комитета даже вступают в противоречие
с некоторыми интересами их подведомственных организаций по обслуживанию жилья -
жилищно-коммунальных служб (ОАО «ЖКС»- «Жилкомсервисы», а недавно бывших
ЖЭСами, до того ПРЭО, РЭО и т.п.), от «качества» работы которых большинство
жильцов уже устали, а дома пришли в плачевное состояние. Эти обслуживающие
организации заинтересованы, чтобы у них все же оставалось как можно больше
домов в обслуживании.
Жильцы- инициаторы создания ТСЖ в
конкретных домах чаще всего на руководителей этих «Жилкомсервисов» и возлагают
ответственность за то, что они не хотят передавать дома, не желают составлять
полноценную дефектную ведомость и пр.
Увы,
это далеко не так. ОАО «ЖКС» - «Жилкомсервисы»- полностью государственные
организации, и выполняют распоряжения директоров районных жилищных агентств, а
те – жилищного комитета. Можно быть уверенным, что отказ «Жилкомсервиса» от составления дефектной
ведомости это, или результат плохой управляемости в его организации, когда
исполнители (служба главного инженера) просто игнорируют распоряжения, или же
сознательная политика всего городского жилищного ведомства. Думаю, что второе предположение ближе к
истине. Попробую это доказать.
Жилищный
комитет, выступая инициатором создания ТСЖ в жилых домах, агитируя за это и
даже оказывая методическую помощь активистам, уже на этом этапе ведет по
меньшей мере политику двойных стандартов. Призывать призывает, но как
собственник части квартир в доме – государственных квартир, где живут
наниматели, никакого финансового участия в период регистрации не принимает. А
ведь в подготовительный период имеется немало финансовых расходов! Отказ одного из собственников жилья в доме от
участия во всех финансовых расходах и перекладывание их на других собственников
в доме должен насторожить остальных. Почему этот собственник, так рьяно агитирующий
всех остальных за создание ТСЖ, пытается поставить себя в особое положение?
Передача
технической документации, в том числе и дефектной ведомости по дому – это
обязанность передающей стороны. Чисто технически, такую ведомость могут
составить в любой организации, имеющей лицензию на строительство и эксплуатацию
жилых домов. Мы в свое время приглашали экспертов из общества потребителей. Это
могут сделать специалисты управляющих компаний. Вопрос в том, чтобы ее признали
и подписали соответствующие службы районного жилищного агентства.
И самое главное, каковы юридические
последствия этой ведомости? Это-то меньше всего прописано в документах
жилищного комитета о передаче жилых домов в управление ТСЖ. Так, одни
многозначительные намеки различных ответственных лиц, что на основании этой
ведомости, дом ТСЖ, «как одних из первых и инициативных» включат в адресную
программу по капитальному ремонту на 200… год. Что это значит практически? На
примере Калининского района можно показать, что из созданных к концу 2005 года
более 80 новых ТСЖ в адресную программу
включили- 6 ТСЖ.. А у всех ТСЖ были свои дефектные ведомости, надежды на
государственную помощь…
В общем-то это и понятно. Если бы у
городского бюджета в приоритетах была работа по капитальному ремонту жилых
домов, по ликвидации многолетних «недоремонтов» по кровле, сантехническому
оборудованию и др. жизненно важным системам в домах, то незачем было бы
передавать дома в управление жильцам-собственникам. Как любят говорить
чиновники жилищных служб, этот ремонт лучше бы сделали они – «профессионалы, а
не жильцы-дилетанты». Но средств нет, и дефектная ведомость будет оставаться не
более чем моральным обязательством жилищного комитета оказывать помощь этому
дому, в котором он оставил за время своего «профессионального» управления
столько дефектов. Но, повторюсь, никаких обязательств жилищный комитет на себя
не берет по ликвидации этих дефектов, что зафиксированы в ведомости. Да и нет
однообразной формы ее, с подписями руководителей ведомств.
Но
самое откровенное проявление реальной, а не декларируемой политики жилищного
комитета в отношении ТСЖ наступает после того, как ТСЖ пытается наладить
хозяйственную деятельность по обслуживанию дома. В обычных городских домах, где создаются ТСЖ,
проживает не менее 20-30% жильцов- нанимателей в государственном жилищном фонде
этого дома. Это люди, которые не приватизировали жилье, а зачастую и не
собираются это делать в будущем. Собственником таких квартир является г. Санкт
- Петербург. А представителем его, как собственника, объявляет себя жилищный
комитет (оставим пока без комментариев обоснованность этих претензий).
Согласно
жилищного кодекса- этот собственник по своим правам и обязанностям равен со
всеми другими собственниками в доме. Он имеет право участвовать в решении всех
вопросов управления в созданном ТСЖ, через своего представителя и обязан нести все расходы на обслуживания
пропорционально своей доле, вносить средства ежемесячно, в срок до 10 числа следующего месяца и т.д. А что на
самом деле происходит?
Как только создано ТСЖ
при активном участии жилищного комитета,
где представитель голосовал от доли государственных квартир за его
создание, этот собственник начинает
кокетливо отказываться от членства в ТСЖ. Как это возможно спросите Вы?
Собственник, который еще вчера всех других собственников в этом доме агитировал
за вступление в ТСЖ, вдруг сам дает
«задний ход» и отказывается писать заявление о вступлении в ТСЖ! Причем это
официальная политика жилищного комитета, о чем всем, кто создал ТСЖ, заявят в том же отделе по работе с
объединениями собственников жилищного комитета!
Иначе говоря,
собственник, который «завел» всех частных собственников на создание ТСЖ, привел
их в это ТСЖ, сам уходит сторонку! Что же теперь надо, чтобы все частные
собственники перед решением о создании ТСЖ брали письменное обязательство с
жилищного комитета, что он будет членом ТСЖ и будет нести все его обязанности?
Заметим, что свою
необязательность по своевременному финансированию своей доли в расходах по конкретному дому жилищный комитет
официально объясняет тем, что он не является членом ТСЖ. А раз так, то с ним
надо заключить договор управления, на его условиях. Что за договор и какие
условия пытается навязать этот собственник- это предмет отдельной статьи.
Только от полной безнаказанности в своем произволе можно придумать такое…
В настоящее время,
получается, что после создания в доме ТСЖ
жилищному комитету нечего скрывать истинное отношение ко вновь созданному.
Недаром те, кто поработал с этим отделом жилищного комитета не на
пропагандистских лекциях как создавать ТСЖ, а по реальным проблемам жизни
ТСЖ, отдел так и называют – «отдел по
борьбе с ТСЖ и ЖСК». Да и сам руководитель отдела долгое время совмещал работу
в отделе с председательством в Ассоциации управляющих компаний, которые
предпочитают напрямую, без ТСЖ, брать
дома в управление.
Отказ
государства, как одного из собственников быть членом ТСЖ, вызван элементарным
нежеланием нести бремя расходов по содержанию дома. Возмущает двурушничество
этого собственника, который «заманил»
всех других собственников дома в эту организацию –ТСЖ- а сам избегает
туда,
вступать. Считаю, что это и есть демонстрация
истинной, а не декларируемой политики жилищного комитета, и всего городского
правительства, очевидно, в отношении частных собственников жилья. Мол, теперь
они и должны отвечать за состояние своих домов в городе.
Мы
наблюдаем со стороны жилищного комитета перекладывание ответственности на плечи
частных собственников, проживающих в домах, стремление увильнуть самим от ответственности, как за прошлые недоработки,
так и неучастия в расходах по содержанию жилого дома
в настоящее время. Придание этой политике квазизаконный вид- это работа отдела
«по борьбе с ТСЖ и ЖСК». Опять же конкретный пример.
До
вступления в действие Жилищного кодекса РФ действовал порядок по которому
комитет финансов, через жилищный комитет (КСЖФ) деньги за государственные
квартиры в доме ТСЖ (ЖСК, ЖК) возвращал из бюджета. А жильцы- наниматели
платили квартплату на расчетный счет ГУП ВЦКП «ЖХ», организации созданной
жилищным комитетом. Задержки с оплатой за государственные квартиры каждый год
были на 8-10 месяцев!
С 1 марта 2005 года, согласно ст.155 п. 4
Жилищного кодекса РФ «Наниматели
жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых
помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном
доме, управление которым осуществляется юридическим лицом, независимо от
организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее
управляющая организация) вносят плату
за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные
услуги этой управляющей
организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы
меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится
наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей
организацией порядке».
Кажется все ясно. Наниматели платят
непосредственно на расчетный счет ТСЖ, а жилищный комитет, как наймодатель=
собственник, оплачивает все расходы, которые несут частные собственники в доме,
но которые не оплачивают наниматели (они платят только по государственным
тарифам и статьям обязательных расходов).
Летом
2005 года, в период отпусков, жилищный комитет создал и направил ряд документов, которые могут служить
примером того, как реально создаются помехи в работе ТСЖ. Этими документами
являются: 1)Распоряжение ЖК от 22.07.2005 №63-р «Об утверждении примерного
договора на управление многоквартирным домом ЖСК, ЖК ТСЖ, в котором расположены
помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга и Положения об
организации расчетов при выполнении договора на 2005 год», с приложениями. 2)Примерный договор на
управление многоквартирным домом ЖСК,ЖК,ТСЖ, в котором расположены помещения,
являющиеся собственностью СПб. 3).документ неясного статуса (письмо?, указание?)
от 27.06.05 №2-1922/05 «О платежах за жилищно-коммунальные услуги нанимателей
помещений государственного жилищного фонда СПб, расположенных в домах
ЖСК,ЖК,ТСЖ».
Этими
документами фактически отменено действие вышеуказанной статьи жилищного кодекса
РФ, и наниматели принуждаются платить не на расчетный счет ТСЖ, а расчетный
счет совсем другой организации. Финансовые потоки от всех квартир государственного жилищного фонда
уходят на расчетный счет подведомственной жилищному комитету организации –
унитарному предприятию ВЦКП «ЖХ». И их ТСЖ и ЖСК за 2005 год не увидели до
настоящего времени (с августа 2005 года до марта 2006 года). Как может
обслуживаться дом, если у него отбирают 30% всех платежей на 6-8 месяцев? Любое
ТСЖ будет в предбанкротном состоянии очень быстро, а дом будет медленно
разрушаться.
Юридически ситуация выглядит абсурдно -
один из собственников –жилищный комитет, как представитель собственника в этом
доме - не оплачивает квартплату по 6-8 месяцев. А официально он выступает за создание в каждом
доме ТСЖ и активно (с показательными судами) борется с неплательщиками
квартплаты в городе. Но, в отношении
дома, где управляет ТСЖ, он злостный неплательщик! При этом представители
руководства знают о ситуации, признают ее ненормальной, но лишь с усмешкой
советуют судиться!
Мы согласны, что если жилищный
комитет желает выступать как собственник, то он и должен оплачивать все взносы
ежемесячно, до 10 числа каждого месяца за всех нанимателей, или же действовать по
схеме ст.155 п.4 ЖК РФ.
А
так, в вышеназванных документах жилищный комитет выступает и не как полноценный собственник, оплачивающий за свою
собственность из своих средств - своевременно и в полном объеме, и не как наймодатель (по схеме ст.155
п.4).Он пытается определить себе роль «хитрого сборщика-курьера», который
подряжается собирать платежи с
нанимателей и возвращать их в ТСЖ.
Собирать собирает, а возвращать не возвращает под различными предлогами.
Как
уже говорилось выше, существовавший до 1 марта 2005г. (до введения в действие
ЖК РФ) порядок перечисления денежных средств за нанимателей помещений
государственного жилого фонда в домах ЖСК (ТСЖ)
полностью себя дискредитировал. Квартплата жильцов, проживающих в
государственных квартирах, переводилась от ГУЖА на счет ТСЖ с задержкой в 6-9
месяцев (со счетов КСЖФ и ГУЖА ). Об этом мы ставили в известность, депутатов
ЗАКСа, комиссию по городскому хозяйству, руководство жилищного комитета в 2003,
2004, 2005 годах. Но, ничего не менялось!
Новый
жилищный кодекс дал шанс для ТСЖ, ЖСК, любой другой управляющей организации в
жилом доме избежать этих перекосов. Но жилищный комитет опять возвращает все на
старые рельсы! Он желает сам управлять финансовыми потоками, которые ему не
принадлежат.
Эти
действия жилищного комитета возмутили все ТСЖ и ЖСК в городе. Против выступила
Ассоциация ЖСК, ЖК и ТСЖ. Очевидная
противозаконность данных распоряжений вынудили руководство жилищного комитета
отменить эти документы. Но, взамен были подписаны аналогичные по содержанию
распоряжение 10-р от …
Основываясь
на законодательстве можно предложить две
схемы взаимоотношений жилищного комитета и ТСЖ:
1.Исходя
из ст. 155 п.4 ЖК предметом договора должны быть не платежи за обслуживание,
ремонт и коммунальные услуги (их наниматели оплачивают самостоятельно), а дополнительные
платежи, которые оплачивают все иные собственники жилого фонда в доме,
кроме жилищного комитета, как
наймодателя-собственника государственного жилого фонда в нашем доме- плата
за административно-управленческие услуги, на капитальный ремонт и т.п. Базовые
платежи по государственным тарифам наниматели оплачивают самостоятельно и
непосредственно на расчетный счет ТСЖ. Посредники- сборщики тут не нужны!
2.Если же
жилищный комитет желает выступать в этой ситуации только как представитель
собственника - города Санкт - Петербурга, то он обязан заключить договор с ТСЖ
как полноценный «собственник», со всеми правами и обязанностями. В том числе
оплата платежей до 10 числа каждого месяца за всю жилую площадь его помещений.
Оплату надлежит производить из своих средств, не привязываясь к поступлениям
платежей от нанимателей.
Все взаимоотношения Жилищного комитета с нанимателями, как
собственника (наймодателя), в этом случае - это их внутреннее дело (содержание
договоров социального найма, регулярность платежей, компенсации и пр.). ТСЖ
должно от этого «собственника» получать платежи вовремя и в полном объеме, как
это делают другие собственники в доме (физические и юридические лица), не
ссылаясь, что арендаторы не вовремя им оплатили за аренду и т.п. отговорки.
Договор с этим собственником должен быть аналогичным, как
договора с другими собственниками – юридическими лицами в доме. А что за
договор (лицемерно называя его «примерный договор») предлагает заключать
жилищный комитет? В нем полная его безответственность, прежде всего по
финансовым платежам и наделение себя административными правами по
ежеквартальной проверке документации ТСЖ (даже не желая вступать в члены ТСЖ!)
и т.п.
Таким образом, жилищный
комитет, как на этапе создания ТСЖ (финансовое неучастие в расходах, в непризнании
дефектной ведомости документом для обязательств с его стороны по ремонтам в
будущем), так и в период деятельности ТСЖ по обслуживанию дома, проводит
политику фактического противодействия инициативам собственников, неучастия в
расходах, т.е. в создании работоспособных ТСЖ.. Похоже, что ТСЖ для них нужны
как структуры на которые можно возложить ответственность, но не давать им
никаких прав и возможностей для действий по наведению порядка в доме. И что,
остается тогда - «призвать на княжение
профессионалов»- нужные управляющие компании?
Проводя
такую политику, этот собственник и дальше будет парализовать финансовые
возможности по нормальной работе в ТСЖ. До тех пор, пока такое касалось
единичных ТСЖ- это были «отдельные недоработки». Но теперь, это затронуло
интересы сотен ТСЖ, которые обслуживают дома, где проживают десятки, если не
сотни тысяч горожан. Это уже сознательная политика саботажа нормальной
экономической деятельности! Вопрос этот
становится не экономическим, а политическим! И должен обсуждаться
публично всеми заинтересованными сторонами.