УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ: ВОПРОСЫ ВЫБОРА

Согласно новому Жилищному Кодексу, управление многоквартирным домом может осуществляться при помощи управляющей компании. За такой способ управления может проголосовать общее собрание собственников жилья. Как не ошибиться в выборе управляющей компании (ведь только частных организаций в городе около 20)? Каковы преимущества и недостатки приглашения профессиональной организации к управлению? Как будут регулироваться взаимоотношения между ТСЖ и управляющей компанией? 
Попробуем разобраться в этих непростых вопросах.

   Очевидно, далеко не всегда в ТСЖ найдется человек, готовый взять на себя решение всех вопросов, связанных с организацией нормального функционирования многоквартирного дома. Это не только занимает много времени, но и требует соответствующих знаний и опыта; предполагает большую ответственность не только за себя и свои действия, но и за всех остальных жильцов. Правильный выбор управляющей компании снимает с жильцов проблемы по организации обслуживания дома, позволяет оперативно решать большинство вопросов, более эффективно распоряжаться средствами ТСЖ. Правда, при таком способе управления собственникам придется вникать во все тонкости договорных отношений между частными организациями. Именно договор будет основным документом, регулирующим взаимоотношения сторон.

Приглашение сторонней организации: плюсы…

   Пожалуй, основным преимуществом управляющей компании является обладание более значительными ресурсами, чем в любом ТСЖ, причем как финансовыми и административными, так и кадровыми. Штат профессионалов позволяет оперативно решать практически любые вопросы по обслуживанию дома, оказывает юридическую и бухгалтерскую поддержку правлению ТСЖ и несет ответственность перед собственниками за качество предоставляемых услуг. Специалисты управляющей компании имеют достаточную подготовку, чтобы контролировать технический персонал, качество услуг, предоставляемых монополистами и другими организациями, отслеживать изменения в федеральном и местном законодательстве и своевременно проводить их в жизнь. Помимо прочего, управляющая компания существенно экономит время председателя и правления ТСЖ, и – психологический момент – повышает доверие к председателю. Это вполне объяснимо: если председатель ТСЖ действует в одиночку, он нередко оказывается как бы на противоположной от собственников стороне, могут возникнуть сомнения в эффективности его работы. Если домом управляет приглашенная организация, председатель выступает в интересах всех собственников, от их имени и на их стороне.
   К положительным моментам можно отнести и способность управляющей компании составлять перспективные планы по ремонту и обслуживанию дома. Нередко собственники требуют от председателя ТСЖ быстрых и видимых результатов работы: свежепокрашенных стен в подъездах, отремонтированных потолков и т.д. И не всегда получается объяснить, что ремонта прежде всего требуют изношенные коммуникации, протекающая кровля или затопленный подвал. Средств, которые накапливаются на расчетном счете отдельно взятого ТСЖ, как правило, недостаточно для таких дорогостоящих работ. Требуются либо дополнительные затраты (взносы членов ТСЖ), либо много времени для того, чтобы накопить достаточную сумму. Управляющая компания располагает некоторыми денежными резервами, которые позволяют проводить некоторые виды работ в первую очередь, например, если только что принятый старый дом нужно подготовить к отопительному сезону (а по новым правилам, принятым городской Межведомственной комиссией, сдавать дома подготовленными к эксплуатации в отопительный сезон обязаны все собственники, включая и ТСЖ. Неподготовленный и не сданный вовремя дом влечет за собой административную ответственность).
   Конечно, у управляющей компании больше возможностей оказать определенное воздействие на неплательщиков, которые есть почти в каждом доме.

…. И минусы.

   Одним из самых сложных моментов на сегодняшний день является отсутствие законодательной базы, которая регулировала бы отношения между собственниками и управляющей компанией. До сих пор не определены финансовые и имущественные параметры, которым должны соответствовать управляющие компании, их деятельность не подлежит лицензированию. Таким образом, практически единственным документом, на который могут опираться стороны, становится договор. В договоре прописываются обязанности сторон (например, управляющая компания обязана организовать обслуживание многоквартирного дома, а жильцы обязаны своевременно оплачивать услуги управленцев и т.д.) и их права. Так что собственникам придется учиться внимательно читать все пункты договора.
   Разумеется, собственников волнует и цена вопроса. Но тут необходимо помнить, что во-первых, у собственников есть право, но не обязанность обращаться к услугам сторонних организаций. Если они готовы брать организацию обслуживания дома на себя и самостоятельно нести за это ответственность, можно попробовать обойтись своими силами. Во-вторых, при обсуждении договорных условий количество услуг может быть различным.
   Кончено, есть определенный риск «нарваться» на недобросовестную управляющую компанию. Для этого надо прислушаться к рекомендациям, которые дают сами организации.

Какую компанию выбрать?

   К основным критериям выбора управляющей компании можно отнести опыт работы (желательно узнать, чем компания занималась раньше); количество обслуживаемых домов; количество и квалификацию персонала. Хорошо, если компания сможет показать председателю или правлению ТСЖ дом со сходными признаками, который она уже обслуживает. Нужно поговорить с жильцами такого дома, послушать их отзывы. Стоит спросить специализированной технике или о договорах с обслуживающими организациями. Рекомендуется также уделить внимание тому спектру услуг, которые оказывает управляющая компания. Очень хороший признак, если коммерческие фирмы доверяют управляющей компании свои объекты.

ГАЗЕТА “ДЛЯ КАЖДОГО ДОМА”